Küresel finans sisteminin kalbi konumundaki ABD’de, gayrimenkul piyasasına yönelik borç yükü kritik bir eşiği daha geride bıraktı. Son verilere göre, ABD genelindeki ticari mortgage borcu 5 trilyon dolar seviyesini aşarak tarihi bir zirveye ulaştı. Bu büyümenin arkasındaki en büyük itici güç ise çok aileli konut (multifamily) sektöründeki talep ve finansman artışı oldu. Merkez bankalarının para politikalarını yakından takip eden bir ekonomist olarak, bu devasa borç stoğunun sadece ABD iç piyasasını değil, küresel likidite koşullarını ve dolayısıyla gelişmekte olan piyasaları da doğrudan etkileyeceğini öngörmek zor değil.
Para politikası perspektifinden bakıldığında, 5 trilyon dolarlık bu borç yükü, Amerikan Merkez Bankası’nın (Fed) faiz patikası üzerinde ciddi bir baskı unsuru oluşturmaktadır. Fed’in enflasyonla mücadele kapsamında politika faizlerini yüksek seviyelerde tutması, bankacılık sektöründeki fonlama maliyetlerini doğrudan yukarı çekmektedir. Ticari gayrimenkul sektöründeki borçların önemli bir kısmının önümüzdeki dönemde yeniden yapılandırılması (refinansman) gerekeceği düşünüldüğünde, yüksek faiz ortamı borç servis maliyetlerini artırarak sistemik riskleri tetikleyebilir. Fonlama maliyetlerindeki bu artış, bankaların kredi standartlarını sıkılaştırmasına ve piyasada likidite daralmasına yol açmaktadır.
Borç büyümesini sürükleyen çok aileli konut sektörü, barınma ihtiyacının dinamik yapısı nedeniyle ticari ofis alanlarına kıyasla daha dirençli bir duruş sergiliyor. Ancak, bu alandaki borçlanma hızının 5 trilyon dolarlık sınırı aşması, sektörün faiz hassasiyetini en üst düzeye çıkarmış durumda. Makroekonomik açıdan, gayrimenkul borçlarındaki bu devasa genişleme, Fed’in gevşeme döngüsüne geçiş sürecini daha hassas yönetmesini zorunlu kılıyor. Erken veya geç atılacak bir faiz adımı, borç sarmalının sürdürülebilirliğini doğrudan etkileyecektir.
ABD’deki bu borç dinamikleri ve Fed’in para politikası kararları, küresel sermaye akımları üzerinden Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeleri de yakından ilgilendiriyor. ABD’de fonlama maliyetlerinin yüksek kalması, küresel dolar likiditesinin sıkı kalmasına neden oluyor. Bugün itibarıyla USD/TL paritesinin 46,4684 seviyesinde dengelenme çabası, küresel finansal koşulların ve doların küresel gücünün yerel piyasalar üzerindeki yansımasını net bir şekilde ortaya koymaktadır. Fed’in faiz indirim süreçlerinde yaşanacak olası gecikmeler, gelişmekte olan piyasalardaki kur baskısını canlı tutmaya devam edebilir.
Sonuç olarak, ticari mortgage borcunun 5 trilyon doları aşması, finansal istikrar açısından yakından izlenmesi gereken bir dönüm noktasıdır. Çok aileli konutların sürüklediği bu büyüme, kısa vadede ekonomik canlılığı desteklese de, yüksek faiz ortamında borç çevrim risklerini beraberinde getirmektedir. Önümüzdeki dönemde Fed’in atacağı adımlar, sadece ABD gayrimenkul piyasasının değil, küresel borç sürdürülebilirliğinin ve dolayısıyla yerel piyasalardaki döviz dengelerinin de yönünü tayin edecektir.
